L'apport personnel : atout majeur pour accéder au crédit

Dans cet environnement peu joyeux, je le concède, il y a des fondamentaux à ne pas oublier. Le prêteur la banque en général doit non seulement s'assurer de la solvabilité de l'emprunteur, mais il doit aussi se garantir du remboursement intégral du prêt qu'elle consent. Et pour cela, l'emprunteur, s'il veut sécuriser la confiance et l'accord de prêt de son banquier, dispose d'un atout : l'apport personnel.

Pourquoi ? Et comment maximiser cet apport ?

L'apport personnel c'est l'ensemble des fonds qui contribuent au paiement d'un achat immobilier sans recours à un crédit bancaire. Il a plusieurs vertus. Pour le porteur du projet tout d'abord parce qu'il réduit le recours à l'endettement, et diminue donc la charge de remboursement ou le coût total du crédit. C'est aussi l'assurance de disposer d'une marge de manœuvre par rapport à la banque en cas de vente nécessaire, urgemment ou dans un contexte défavorable. Pour le vendeur du bien et pour le professionnel de l'Immobilier, c'est également le gage d'une volonté affichée de l'acheteur de réaliser l'opération. Enfin pour le banquier prêteur, c'est à la fois une diminution du risque global sur l'opération (sur l'actif en cas de revente précipitée et sur la solvabilité de l'emprunteur).

Dès lors que l'on a posé ce constat, encore faut-il pouvoir disposer d'un apport. Habituellement, apport personnel signifie piocher dans son épargne. Et c'est vrai que c'est ce qui est regardé en premier, et le plus facile à mobiliser. Mais il peut exister d'autres formes d'apport.

C'est ainsi que si vous disposez d'un Plan d'Epargne Entreprise, il vous est possible sous certaines conditions relatives au projet de récupérer les fonds placés sans pénalité fiscale. Et si par chance, votre employeur favorise ce type d'épargne auprès de ses salariés, avec notamment des abondements sur les fonds versés, il peut s'avérer futé de doper l'épargne placée l'année précédente de la réalisation de votre projet.

De même, vous pouvez faire appel à vos proches (souvent les parents ou grands-parents) pour vous aider. D'autant que la récente Loi de Finances permet jusque fin 2026 de recevoir jusqu'à 100000 € par donateur et 300000 € en tout pour l'acquisition de votre résidence principale. Conseil important : si vous êtes membre d'une fratrie, que vos ascendants n'hésitent pas à consulter préalablement un notaire pour sécuriser ce don à l'égard des vôtres.

Mais si le don est parfois compliqué, il peut y avoir aussi le prêt familial. Il faudra dès lors faire enregistrer ce prêt afin, là aussi, de ne pas léser les éventuels autres membres de la famille.

Autre astuce : si le bien nécessite des travaux supplémentaires, il peut être très pertinent d'envisager ces travaux dès l'acquisition, et de solliciter des subventions pour les réaliser. Les travaux ne valorisent pas de fait le bien immobilier, mais ils sécurisent son prix sur le marché, rassurent le banquier prêteur sur les charges d'entretien (et donc de l'endettement), et vous permettront de faire des économies par la suite. Le dispositif MaPrimeRénov a été reconduit jusque fin 2025 avec des critères d'octroi par geste, allégés au regard du projet initial de Loi de Finances.

Et puis, bien qu'il s'agisse d'emprunts également, certains types de prêts sont assimilables à de l'apport personnel, parce que non forcément assortis d'une garantie sur le bien. Cela concerne les prêts Epargne Logement, les prêts consentis par des mutuelles, ou encore les prêts d'Action Logement. N'omettons pas non plus les aides des Collectivités Locales ou de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH) en fonction de la localisation du bien, du profil de l'acheteur, de la nature des travaux...

Enfin, si vous ne cochez aucune des cases, tentez votre chance auprès de solutions innovantes, développées ou remises au goût du jour par des start-up dans la Fintech et la Proptech, telles que la location accession ou la coacquisition avec Virgil.